Während du schläfst, könnte dein Haus für dich arbeiten. Mit dem Leverage-Effekt bauen finanziell erfolgreiche Menschen in wenigen Jahren ein Vermögen auf, für das andere Jahrzehnte brauchen. Das Beste daran? Du brauchst dafür kein eigenes Kapital.

Der Leverage-Effekt, auch Hebelwirkung genannt, ist ein finanzielles Prinzip, das dir ermöglicht, mit vergleichsweise wenig eigenem Kapital eine deutlich größere Investition zu tätigen. Du nutzt dabei „fremdes Geld“ – in der Regel in Form eines Kredits – um Renditen zu erzielen, die deine Finanzierungskosten übersteigen.

Frank Rahlf, CEO von DARIA: „Wenn man einen Wert erwirbt, der allein durch den Besitz im Preis steigt, ist es nicht einmal zwingend notwendig, dass dieser monatliche Erträge abwirft.“

Der Clou bei Immobilien ist jedoch, dass sie nicht nur im Wert steigen, sondern zusätzlich laufende Einnahmen generieren. Diese Kombination macht den Leverage-Effekt bei Immobilien besonders kraftvoll.

• Immobilien generieren laufende Erträge durch Mieteinnahmen
• Sie bieten Schutz vor Inflation
• Sie erfahren in den richtigen Lagen eine kontinuierliche Wertsteigerung
• Sie gelten bei Banken als erstklassige Sicherheit

„Mach keine Schulden“ – diesen Rat hast du vermutlich schon oft gehört. Für Konsumschulden ist er richtig. Bei Investitionen, insbesondere bei Immobilien, musst du jedoch umdenken:

• Konsumschulden belasten deine Finanzen langfristig
• Investitionsschulden können dein Vermögen vermehren, wenn die Rendite höher ist als die Finanzierungskosten

Die zwei Säulen des
erfolgreichen Leverage-Effekts 

Um den Leverage-Effekt erfolgreich zu nutzen, benötigst Du zwei fundamentale Säulen: Bonität und Sicherheiten.

1. Bonität: Der unsichtbare Schlüssel

Bonität ist dein finanzieller Ruf. In den USA wird diese durch den Credit Score ausgedrückt – eine Zahl zwischen 300 und 850. Ab einem Score von 730 bis 740 giltst du als erstklassiger Schuldner und erhältst Zugang zu den besten Konditionen.

Die Unterschiede in den Zinssätzen zwischen einem mittelmäßigen und einem exzellenten Credit Score können leicht 1 bis 2 Prozentpunkte betragen – ein enormer Unterschied bei größeren Finanzierungen.

DARIA unterstützt dich beim Aufbau deiner US-Bonität und sorgt dafür, dass du zuverlässig einen Score von mindestens 740 erreichst.

2. Sicherheiten: Warum Immobilien die Königsklasse sind

Bei Sicherheiten gibt es eine klare Hierarchie, und Immobilien stehen unangefochten an der Spitze. 

Warum? 

Weil sie substanziell, relativ wertbeständig und bei Bedarf verwertbar sind. Keine Bank wird dir auf Kryptowährungen oder eine Kunstsammlung so günstige Finanzierungskonditionen anbieten wie auf eine Immobilie.

Ansparen versus Absparen – Der entscheidende Unterschied

Es gibt zwei grundlegende Wege, um Vermögen aufzubauen: ansparen oder absparen.

Stell dir vor, du sparst monatlich 500 Euro. Nach einem Jahr hast du 6.000 Euro plus Zinsen angespart. Bei einer optimistischen Rendite von 10 Prozent wären das etwa 6.300 Euro. Nach zehn Jahren hättest du ein Vermögen von circa 86.000 Euro aufgebaut.

Das ist der traditionelle Weg des Ansparens, bei dem du zwei entscheidende Kompromisse eingehst:

1. Zeitverlust: Du verzichtest auf Jahre an potenziellen Renditen
2. Größenbeschränkung: Die Höhe deiner Investition ist auf das begrenzt, was du ansparen konntest

Im Gegensatz zum Ansparen setzt das Absparen auf den Leverage-Effekt. Anstatt monatlich 500 Euro anzusparen, könntest du mithilfe eines Kredits sofort 300.000 Euro in eine Immobilie investieren. Bei einer jährlichen Rendite von 9 Prozent erwirtschaftest du bereits im ersten Jahr etwa 27.000 Euro Brutto-Rendite.

Selbst nach Abzug der Finanzierungskosten (bei 4 Prozent wären das 12.000 Euro) bleibt dir ein jährlicher Überschuss von 15.000 Euro – plus die Wertsteigerung der Immobilie.

Der Sicherheitstausch als Strategie

Eine der mächtigsten Anwendungen des Leverage-Effekts ist der „Sicherheitstausch“. Diese Strategie erlaubt es dir, Vermögenswerte, die du bereits besitzt, in hochrentable Anlagen zu verwandeln – ohne diese verkaufen zu müssen.

Nehmen wir folgende Situation an: Du besitzt ein Eigenheim, das komplett oder teilweise abbezahlt ist. In diesem Haus steckt erhebliches Kapital – aber dieses Kapital arbeitet nicht für dich. Es ist gebunden und generiert keine Einnahmen.

Der Sicherheitstausch funktioniert so:

1. Du nimmst einen Kredit auf dein bestehendes Eigenheim auf (60 bis 70 Prozent des Wertes)
2. Mit diesem Kapital investierst du in eine renditestarke Immobilie, zum Beispiel eine DARIA-Villa in Cape Coral
3. Die Mieteinnahmen aus der neuen Immobilie übertreffen die Finanzierungskosten
4. Du profitierst zusätzlich von der Wertsteigerung der neuen Immobilie

Diese Strategie ist besonders elegant, weil du kein eigenes Kapital investieren musst – du nutzt lediglich eine Sicherheit, die du bereits besitzt. Während dein Eigenheim in Deutschland weiterhin dein Zuhause bleibt, arbeitet das darin gebundene Kapital für dich in einem hochrentablen Markt.

Es ist, als würdest du dein Haus klonen: Das Original bleibt an seinem Platz, während die Kopie für dich Geld verdient. Viele deutsche Eigenheimbesitzer sitzen buchstäblich auf einem schlafenden Vermögen, das sie aktivieren könnten, ohne ihren Lebensmittelpunkt zu verändern.

Die Vorteile des Sicherheitstauschs
zwischen Märkten

Der Sicherheitstausch wird besonders effektiv, wenn du zwischen verschiedenen Immobilienmärkten wechselst – zum Beispiel von einem langsam wachsenden deutschen Markt zu einem dynamischen US-Markt wie Cape Coral.

„Drei fundamentale Fehler behindern den Vermögensaufbau vieler Immobilienbesitzer“, erklärt DARIA-CEO Frank Rahlf. „Erstens, das Potenzial vorhandener Grundschulden ungenutzt zu lassen. Zweitens, in Standorte ohne signifikante Wertsteigerung zu investieren. Und drittens, die eigene Bonität und Sicherheitsbasis nicht strategisch auszubauen.“

Mit dem Sicherheitstausch zwischen Deutschland und Cape Coral adressierst du genau diese Fehler. Du aktivierst gebundenes Kapital, investierst in einen Wachstumsmarkt und baust gleichzeitig deine internationale Bonität auf. Die konkreten Vorteile dieser Strategie sind beeindruckend:

1. Renditedifferenz: In Deutschland liegt die Mietrendite oft nur bei 2 bis 4 Prozent, während sie in Cape Coral bei 8 bis 10 Prozent liegt.
2. Wertsteigerungspotenzial: Während deutsche Immobilien mit 2 bis 3 Prozent pro Jahr im Wert steigen, kann in Cape Coral mit 8 bis 10 Prozent gerechnet werden.

Warum Cape Coral ideale Bedingungen bietet

Cape Coral vereint mehrere Faktoren, die es zum idealen Ort für den Leverage-Effekt machen:

„Cape Coral ist wie ein Diamant unter den möglichen Standorten“, sagt Frank Rahlf über die bewusste Ortswahl. „Wir haben uns gezielt für Cape Coral entschieden und nicht für Miami, Orlando oder andere Regionen in den USA, weil dieser Standort einzigartige Vorteile bietet.“

Cape Coral gehört zu den am schnellsten wachsenden Städten der USA. Die Stadt ist als Halbinsel natürlich begrenzt – steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot sorgt für Wertsteigerungen.

Laut den Daten des Multiple Listing Network (MLS) ist der Wert eines durchschnittlichen Einfamilienhauses in Cape Coral in den vergangenen zehn Jahren um 128,02 Prozent gestiegen.

Ein entscheidender Vorteil Cape Corals gegenüber europäischen Ferienimmobilien ist die ganzjährige Vermietbarkeit. Während an der Ostsee die Hauptsaison auf wenige Monate beschränkt ist, erstreckt sich die Vermietungssaison in Florida über das gesamte Jahr.

„Wir haben hier keine echte Saison. Wir haben eine Saison, die vom 1. Januar bis zum 31. Dezember geht“, sagt Frank Rahlf. 

Diese ganzjährige Vermietbarkeit bedeutet für dich als Investor stabile und planbare Einnahmen – ein zentraler Baustein für den erfolgreichen Einsatz des Leverage-Effekts.

Die Zahlen verstehen: Der Weg
zum Immobilienmillionär

Der Leverage-Effekt kann nicht nur theoretisch, sondern auch mit konkreten Zahlen nachvollzogen werden. Hier ein umfassenderes Beispiel, das zeigt, wie sich diese Strategie über verschiedene Zeiträume auswirkt:

Ausgangssituation:

• Du besitzt ein Eigenheim in Deutschland mit einem Wert von 500.000 Euro
• Die Bank beleiht Dir 300.000 Euro zu 4 Prozent Zinsen plus 1 Prozent Tilgung
• Du investierst in DARIA-Villen in Cape Coral mit 9 Prozent Mietrendite und 8 Prozent Wertsteigerung

Jahresrechnung:

1. Kosten der Finanzierung: 15.000 Euro pro Jahr (1.250 Euro monatlich)
2. Erträge aus dem Investment: 27.000 Euro pro Jahr (2.250 Euro monatlich)
3. Jährlicher Cash-Flow-Überschuss: 12.000 Euro (1.000 Euro monatlich)
4. Wertsteigerung im ersten Jahr: 24.000 Euro

Entwicklung über die Zeit:

Nach 5 Jahren:

• Immobilienwert: ca. 440.000 Euro (Wertsteigerung: 140.000 Euro)
• Kumulierter Cash-Flow: 60.000 Euro
• Tilgungseffekt: ca. 15.000 Euro
• Zwischensumme: 215.000 Euro Vermögenszuwachs

Nach 10 Jahren:

• Immobilienwert: ca. 648.000 Euro (Wertsteigerung: 348.000 Euro)
• Kumulierter Cash-Flow: 120.000 Euro
• Tilgungseffekt: ca. 30.000 Euro
• Gesamtsumme: 498.000 Euro Vermögenszuwachs

Nach 15 Jahren:

• Immobilienwert: ca. 952.000 Euro (Wertsteigerung: 652.000 Euro)
• Kumulierter Cash-Flow: 180.000 Euro
• Tilgungseffekt: ca. 45.000 Euro
• Gesamtsumme: 877.000 Euro Vermögenszuwachs

Du siehst: Durch den Einsatz des Leverage-Effekts baust Du innerhalb von 15 Jahren nahezu ein Millionenvermögen auf – ohne eigenes Kapital einzusetzen. Besonders beeindruckend ist der exponentielle Verlauf der Wertsteigerung, der mit zunehmender Zeit immer stärker durchschlägt.

„Jeder, der diesen Hebel nutzt, kann sich in fünf Jahren wirtschaftlich unabhängig machen,“ sagt Frank Rahlf. „Wer diesen Weg konsequent geht und das Konzept vollständig versteht, wird sich in Zukunft keine finanziellen Sorgen mehr machen müssen.“

Wenn Du zusätzlich die monatlichen Überschüsse reinvestierst, statt sie zu konsumieren, beschleunigt sich dein Vermögensaufbau noch weiter.

Entscheidende Faktoren für den Erfolg

Für den erfolgreichen Einsatz des Leverage-Effekts sind vier Faktoren entscheidend:

1. Die richtige Zinsbindung wählen

Wähle eine lange Zinsbindung von mindestens 5, besser 10 Jahren. Dies gibt dir Planungssicherheit und schützt vor Zinserhöhungen.

2. Ausreichende Marge zwischen Kosten und Einnahmen

Frank Rahlf betont die Bedeutung einer ausreichenden Sicherheitsmarge: „Eine Rendite-Differenz von mindestens 3 bis 4 Prozentpunkten zwischen Finanzierungskosten und Mieteinnahmen ist essenziell, um auf der sicheren Seite zu sein. Die Marge sollte deutlich über einem halben Prozentpunkt liegen.”

Eine ausreichende Marge gibt dir Robustheit gegen Leerstände, Flexibilität bei unerwarteten Ausgaben und Kapazität für Reinvestitionen.

3. Standortqualität als entscheidender Faktor

Bei der Standortwahl solltest du auf Nachfragedynamik, wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur und Angebotsbegrenzungen achten – diese wichtigen Faktoren sind in Cape Coral alle gegeben. Darum bauen wir unsere Häuser an diesem schönen Flecken Erde. 

4. Nachhaltige Bonitätspflege

Eine gute Bonität ist der Schlüssel zu günstigen Finanzierungskonditionen und die Grundlage für zukünftige Leverage-Strategien.

Mit der Strategie starten:
Deine nächsten Schritte

Wenn du jetzt überzeugt bist und den Leverage-Effekt für dich nutzen möchtest, stellt sich die Frage nach der konkreten Umsetzung. Hier sind die wichtigsten Schritte, um diese Strategie erfolgreich zu starten:

1. Bestandsaufnahme: Analysiere deine bestehenden Immobilien, deren Wert und Beleihungsmöglichkeiten. Sprich mit deiner Hausbank über Konditionen für eine Beleihung.
2. US-Bonität aufbauen: Beginne frühzeitig mit dem Aufbau deiner US-Bonität. DARIA unterstützt dich dabei mit einem etablierten Prozess, der bereits zahlreichen Investoren zu einem exzellenten Credit Score verholfen hat.
3. Standortrecherche: Informiere dich detailliert über Cape Coral und die spezifischen Lagen der DARIA-Villen. Die Lage ist und bleibt der entscheidende Faktor für langfristigen Erfolg.
4. Netzwerk nutzen: Tausche Dich mit anderen Investoren aus, die diesen Weg bereits gegangen sind. DARIA bietet dir Zugang zu einer Community von Gleichgesinnten, die ihre Erfahrungen mit dir teilen.
5. Erste Investition planen: Wähle die für dich passende Investitionshöhe. Je früher du beginnst, desto mehr Zeit hat der Zinseszinseffekt, um für dich zu arbeiten.

Den Leverage-Effekt für sich nutzen

Der Leverage-Effekt ist eines der mächtigsten Werkzeuge für den Vermögensaufbau. Mit dem richtigen Verständnis und der Wahl des richtigen Standorts kannst du dein Vermögen in einem Tempo aufbauen, das mit traditionellen Sparstrategien nicht erreichbar wäre.

„Diese Investitionsstrategien haben sich in den USA seit Jahrzehnten bewährt“, sagt Frank Rahlf. „Kein Amerikaner würde seine Grundschulden nicht für sich arbeiten lassen. Da ist sehr viel mehr Education vorhanden als bei uns.“

Die Frage ist also nicht, ob du dir den Leverage-Effekt leisten kannst, sondern ob du es dir leisten kannst, auf ihn zu verzichten. Denn während andere noch sparen, könntest du bereits dein Haus für dich arbeiten lassen und den Grundstein für deine finanzielle Freiheit legen.